Ratgeber · Gartenbüro Gartenbüro für Selbstständige: Kunden empfangen, Baurecht, Gewerbe

Was ändert sich, wenn Kunden ins Gartenbüro kommen?

Ein Büro, in dem nur Sie arbeiten, ist ein privater Arbeitsraum. Sobald Kunden, Patienten oder Mandanten regelmäßig kommen, entsteht Besucherverkehr, und mit ihm kommen Fragen hinzu: Ist die Nutzung am Standort zulässig? Braucht es Stellplätze? Ist der Zugang für alle nutzbar? Müssen Sie ein Gewerbe anzeigen? Deckt Ihre Versicherung das ab?

Dieser Ratgeber gibt einen Überblick für Bayern. Er ersetzt keine Auskunft der Bauaufsicht, kein Gespräch mit Ihrer Gemeinde und keine Rechts- oder Steuerberatung. Den geprüften Stand der Vorschriften finden Sie bei den Quellen.

Braucht ein Gartenbüro mit Kundenverkehr eine Baugenehmigung?

In Bayern ist die Errichtung eines Gebäudes mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³ verfahrensfrei, außer im Außenbereich (Art. 57 Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe a BayBO). Ein Würfel mit 3 × 3 m Grundfläche erreicht 75 m³ erst bei rund 8 m Höhe (eigene Rechnung). Im Außenbereich gilt diese Regel nicht; die Grenze von 20 m³ gilt dort nur für Gebäude ohne Aufenthaltsraum, Toilette und Feuerstätte. Ein Büro mit Kundenverkehr ist ein Aufenthaltsraum, also ein Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist (Art. 2 Absatz 5 BayBO).

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Nach Art. 55 Absatz 2 BayBO entbindet die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung, die Anforderungen anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften an Anlagen einzuhalten, und lässt die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt. Dazu zählen Bebauungsplan, Abstandsflächen, Stellplätze und der barrierefreie Zugang.

Wollen Sie ein vorhandenes Gartenhaus künftig für Kunden nutzen, ist das eine Nutzungsänderung. Sie ist nach Art. 57 Absatz 4 BayBO verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige und die neue Nutzung im Baugebiet allgemein zulässig und kein Sonderbau betroffen ist (Nr. 1). Dann ist sie der Gemeinde zwei Wochen vor Aufnahme der Nutzung anzuzeigen (Absatz 7). Oder die Errichtung der Anlage wäre selbst verfahrensfrei (Nr. 2). Kundenverkehr kann andere Anforderungen auslösen als ein Gartenhaus, etwa an Stellplätze und Zugang. Ob Nr. 1 oder Nr. 2 für Ihr Vorhaben trägt, bewertet die Bauaufsicht. Bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben kann eine Bauvoranfrage einzelne Fragen vorab klären.

Was sagt der Bebauungsplan zu Praxis und Büro im Garten?

Auch ein verfahrensfreies Gebäude muss planungsrechtlich zulässig sein. Für freie Berufe gibt es eine eigene Vorschrift, § 13 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Er gilt für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. In den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 sind dafür Räume zulässig, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude. Zu den ersten zählen die Kleinsiedlungsgebiete sowie die reinen und allgemeinen Wohngebiete, zu den zweiten unter anderem die besonderen Wohngebiete sowie Dorf-, Misch- und Gewerbegebiete.

Für Ihr Gartenbüro in einem Wohngebiet heißt das: Zulässig sind dem Wortlaut nach Räume. Ob ein frei stehendes Gartenbüro ein Raum im Sinne der Vorschrift ist oder ein eigenes Gebäude, beantworten wir nicht. Das entscheidet im Einzelfall die Bauaufsicht. Andere gewerbliche Nutzungen fallen nicht unter § 13; dort entscheidet die Gebietsart nach dem Bebauungsplan. Gibt es keinen Bebauungsplan, fragen Sie die Gemeinde, wie sie Ihr Grundstück beurteilt. Mehr zum Planungsrecht steht im Ratgeber zum Gartenhaus ohne Baugenehmigung in Bayern.

Welche Stellplätze und welchen Zugang verlangt Bayern?

Stellplätze sind nach Art. 47 BayBO herzustellen, wenn die Gemeinde dies durch Satzung nach Art. 81 Absatz 1 Nr. 4 angeordnet hat. Sie können auf dem Baugrundstück oder auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe liegen. Die Zahl legt das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr durch Rechtsverordnung fest; die Gemeinde kann per Satzung eine geringere Zahl bestimmen. Fragen Sie Ihre Gemeinde, ob eine Stellplatzsatzung gilt.

Öffentlich zugängliche Anlagen müssen nach Art. 48 Absatz 2 BayBO in den Teilen, die dem allgemeinen Besucherverkehr dienen, barrierefrei sein. Die Vorschrift nennt „insbesondere“ Einrichtungen des Gesundheitswesens, Büro-, Verwaltungs- und Gerichtsgebäude und Verkaufsstätten. Sie gilt nicht, soweit die Anforderungen nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand zu erfüllen sind (Absatz 4 Satz 1). Ob ein Beratungsbüro oder eine kleine Praxis im Garten darunter fällt, klärt die Bauaufsicht. Als Planungsgrundlage für barrierefreie öffentlich zugängliche Gebäude nennt die DGUV die DIN 18040-1.

Die DGUV nennt für Büros praktische Maße. Wege, die mehrere Personen benutzen, brauchen bei bis zu fünf Benutzern 875 mm lichte Breite; Besucher und Kunden zählen dabei mit. Fußböden sollen eben und rutschhemmend sein, Höhenunterschiede von mehr als 4 mm gelten als Stolperstellen. Das Gartenbüro steht auf Stellfüßen über dem Untergrund. Damit ist die Schwelle zwischen Weg und Tür eine Planungsfrage: Fragen Sie nach der Eingangshöhe, und planen Sie Terrasse oder Rampe mit.

Gewerbe oder freier Beruf: Was müssen Sie anmelden?

Wer ein stehendes Gewerbe selbstständig betreibt, muss das nach § 14 der Gewerbeordnung (GewO) der zuständigen Behörde gleichzeitig anzeigen. Die Pflicht gilt auch, wenn der Betrieb verlegt wird, der Gegenstand des Gewerbes wechselt oder auf andere Waren oder Leistungen ausgedehnt wird, der Name geändert oder der Betrieb aufgegeben wird. Ob Ihr Umzug ins Gartenbüro auf demselben Grundstück anzeigepflichtig ist, fragen Sie das Gewerbeamt Ihrer Gemeinde.

Nicht jede Tätigkeit ist ein Gewerbe. § 6 GewO nimmt einzelne Berufe vom Gewerberecht aus, ganz oder teilweise, darunter Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Unterricht; für Ärzte und andere Heilberufe gilt das Gesetz nur, soweit es ausdrückliche Bestimmungen enthält. Ob Ihre Tätigkeit ein Gewerbe oder ein freier Beruf ist, hat auch steuerliche Folgen. Das ordnet das Finanzamt ein, im Zweifel hilft Ihre Steuerberatung.

Was gilt steuerlich für ein Gartenbüro mit Kundenverkehr?

Für das Arbeiten zu Hause kennt das Einkommensteuergesetz in § 4 Absatz 5 Satz 1 Nr. 6b und 6c das häusliche Arbeitszimmer mit einer Jahrespauschale von 1.260 € und die Tagespauschale von 6 € je Tag, höchstens 1.260 € im Jahr. Ob ein Gartenbüro, in dem Sie Kunden empfangen, als häusliches Arbeitszimmer eingeordnet wird, hängt vom Einzelfall ab. Das erklärt der Ratgeber zum Absetzen des Gartenbüros; die Begriffe stehen im Lexikon unter Homeoffice-Pauschale.

Nennen Sie Ihrer Steuerberatung den Kundenverkehr von Anfang an. Das Steuerrecht fragt nach Nutzung und Einbindung in die häusliche Sphäre, nicht nach der Bauart.

Was ist bei Versicherung und Besuchern zu klären?

Mit Besuchern wächst das Risiko, dass jemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt oder etwas beschädigt wird. Ob Ihre bestehende Haftpflichtversicherung diese berufliche Nutzung abdeckt, fragen Sie Ihren Versicherer. Auch die Hausratversicherung behandelt ausschließlich beruflich genutzte Räume nach den Musterbedingungen des GDV anders als private. Beides beschreibt der Ratgeber zum Versichern des Gartenbüros. Planen Sie außerdem Licht und Wege: Bewegungsmelder mit Außenlicht empfiehlt auch die Polizei.

Was sollten Sie vor dem Kauf klären?

Diese Punkte klären Sie, bevor Sie das Gartenbüro bestellen:

• In welchem Baugebiet das Grundstück liegt, ob ein Bebauungsplan gilt und ob es im Außenbereich liegt.
• Ob die Bauaufsicht Ihre Nutzung mit Kundenverkehr dort für zulässig hält, am besten schriftlich.
• Ob die Gemeinde eine Stellplatzsatzung hat und wie viele Stellplätze Ihr Büro nach ihr braucht.
• Wie der Zugang aussieht: Schwellenhöhe, Wegbreite, Rampe, Beleuchtung, und ob Besucher eine Toilette nutzen können.
• Ob Sie ein Gewerbe anzeigen müssen oder einen freien Beruf ausüben.
• Wie das Finanzamt das Gartenbüro einordnet, geklärt mit Ihrer Steuerberatung.
• Ob Ihre Haftpflicht- und Ihre Hausratversicherung das Gartenbüro mit Kundenverkehr abdecken.
• Wie Sie die Nachbarn informieren, bevor das Büro steht.