Ein Gartenhaus ist in Bayern genehmigungsfrei, genauer verfahrensfrei, wenn es nicht im Außenbereich steht und höchstens 75 m³ Brutto-Rauminhalt hat (Art. 57 BayBO). Im Außenbereich gilt für Gebäude ohne Aufenthaltsraum, Toilette und Feuerstätte eine Grenze von 20 m³. Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei: Abstandsflächen, Bebauungsplan und Nachbarrecht gelten weiter. Den Einzelfall klären Sie mit Gemeinde und Bauaufsicht.
Wann ist ein Gartenhaus in Bayern genehmigungsfrei?
Das Gesetz sagt nicht „genehmigungsfrei“, sondern „verfahrensfrei“. Nach Art. 57 Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe a der Bayerischen Bauordnung (BayBO, Text gültig ab 1. Mai 2026) sind Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³ verfahrensfrei, außer im Außenbereich. Im Außenbereich gilt das nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, die weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, und nur bis 20 m³. Ein Gebäude ist nach Art. 2 Absatz 2 eine selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage, die von Menschen betreten werden kann. Gartenhaus, Gartensauna und Gartenbüro sind damit Gebäude und fallen unter diese Regel.
Die BayBO ändert sich häufig. Das Bauministerium nennt als jüngste Änderungen das Erste Modernisierungsgesetz, das zum 1. Januar 2025 die Verfahrensfreiheit zahlreicher Bauvorhaben ausgeweitet hat, und das Vierte Modernisierungsgesetz zum 1. April 2026. Lesen Sie deshalb die aktuelle Fassung und fragen Sie im Zweifel die Bauaufsicht Ihres Landratsamts oder Ihrer Stadt.
Wie viel Quadratmeter darf ein Gartenhaus haben?
Das Gesetz begrenzt nicht die Grundfläche, sondern den Brutto-Rauminhalt. Wie viel Fläche daraus folgt, hängt von der Höhe ab. Die Tabelle rechnet vereinfacht mit einem Quader und den Außenmaßen. Dachform, Sockel und Dachüberstand verändern das Ergebnis. Die genaue Berechnung machen Ihre Planerin oder Ihr Planer gemeinsam mit der Bauaufsicht.
Ein Beispiel: Ein Gartenhaus mit 4 × 5 m Grundfläche und 3 m Höhe hat vereinfacht 60 m³ und bleibt unter 75 m³.
| Höhe des Gebäudes | Bis 75 m³ (außerhalb des Außenbereichs) | Bis 20 m³ (Außenbereich) |
|---|---|---|
| 2,5 m | 30 m² | 8 m² |
| 3,0 m | 25 m² | rund 6,7 m² |
| 3,5 m | rund 21 m² | rund 5,7 m² |
Quelle: Eigene Rechnung: Rauminhalt geteilt durch Höhe. Grenzwerte aus Art. 57 Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe a BayBO. Keine Berechnung nach den Regeln Ihrer Bauaufsicht.
Was ist neben dem Gartenhaus verfahrensfrei?
Art. 57 BayBO nennt weitere Vorhaben im Garten. Auch für sie gelten die übrigen Vorschriften, etwa zum Abstand und zum Bebauungsplan:
- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis 30 m² (Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe g).
- Mauern, Einfriedungen, Sichtschutzzäune und Terrassentrennwände bis 2 m Höhe, außer im Außenbereich (Nr. 7 Buchstabe a).
- Schwimmbecken, außer im Außenbereich (Nr. 10 Buchstabe a), und Wasserbecken bis 100 m³ Beckeninhalt (Nr. 6 Buchstabe g).
- Unbedeutende Anlagen wie Terrassen und Pergolen (Nr. 16 Buchstabe g).
Welchen Abstand braucht ein Gartenhaus zum Nachbargrundstück?
Verfahrensfrei ist nicht abstandsflächenfrei. Art. 55 Absatz 2 BayBO stellt klar, dass die Genehmigungsfreiheit nicht von den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entbindet. Dazu gehört Art. 6: Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen freizuhalten. Ihre Tiefe beträgt 0,4 H, mindestens aber 3 m (Absatz 5). H ist die Wandhöhe, gemessen von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand; bei Dächern bis einschließlich 70 Grad Neigung kommt ein Drittel der Dachhöhe hinzu, bei steileren Dächern die ganze (Absatz 4).
Eine Erleichterung gibt es für kleine Nebengebäude. Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m und einer Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenze sind in den Abstandsflächen zulässig, auch an der Grenze (Art. 6 Absatz 7). Auf einem Grundstück darf die Länge solcher Bauten, die den Abstand unterschreiten, insgesamt 15 m nicht überschreiten. Für diese Erleichterung zählt die Dachhöhe, anders als nach Absatz 4, erst bei mehr als 45 Grad Neigung, dann zu einem Drittel, bei mehr als 70 Grad voll. Beim Flachdach und bei Dächern bis 45 Grad wird also keine Dachhöhe zur Wandhöhe gerechnet, und Giebelflächen bleiben unberücksichtigt.
Ein Aufenthaltsraum ist ein Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist (Art. 2 Absatz 5). Eine Feuerstätte erzeugt Wärme durch Verbrennung (Absatz 9). Ein Holzofen ist deshalb eine Feuerstätte, ein Elektroofen nicht. Ein Raum, in dem Sie arbeiten oder übernachten, dient dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt. Ob eine Gartensauna als Aufenthaltsraum gilt, beurteilt die Bauaufsicht.
| Fall | Abstandsfläche | Vorschrift |
|---|---|---|
| Ohne Aufenthaltsraum und Feuerstätte, mittlere Wandhöhe bis 3 m, bis 9 m Länge je Grenze, insgesamt bis 15 m | In der Abstandsfläche zulässig, auch an der Grenze | Art. 6 Absatz 7 |
| Mit Aufenthaltsraum oder Feuerstätte | 0,4 H, mindestens 3 m | Art. 6 Absatz 5 |
| Bebauungsplan erlaubt oder verlangt den Bau an der Grenze | Keine Abstandsfläche vor der Wand an der Grenze | Art. 6 Absatz 1 Satz 4 |
| Der Nachbar stimmt schriftlich zu, oder die Fläche bleibt gesichert unbebaut | Abstandsfläche darf auf das Nachbargrundstück reichen | Art. 6 Absatz 2 |
Quelle: Bayerische Bauordnung, Art. 6, Text gültig ab 1. Mai 2026. Die Zustimmung des Nachbarn erklärt er gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.
Was sagt das Planungsrecht zu Gartenhaus, Sauna und Büro?
Auch ein verfahrensfreies Gebäude muss planungsrechtlich zulässig sein. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Absatz 1 BauGB). Ein Plan kann zum Beispiel festlegen, wo gebaut werden darf. Ohne Bebauungsplan im bebauten Ortsteil muss sich das Vorhaben nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (§ 34 Absatz 1).
Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn es zu den in § 35 Absatz 1 BauGB genannten gehört, etwa einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen (Absatz 2). Eine Beeinträchtigung liegt unter anderem vor, wenn ein Vorhaben das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet oder die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lässt (Absatz 3). Ein Gartenhaus auf einem Wiesengrundstück außerhalb der Ortschaft ist deshalb ein Fall für ein Gespräch mit der Bauaufsicht, bevor Sie bauen.
Darf ich im Gartenhaus wohnen?
Das ist ein eigener Fall. Die Bayerische Staatsregierung ordnet Tiny Houses für Wohnzwecke als Gebäude ein und nennt sie im Innenbereich bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei. Diese Verfahrensfreiheit entbindet aber nicht von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Antwort vom 3. Dezember 2020, Drucksache 18/11865). Dazu gehört, dass Wohnen am Standort planungsrechtlich zulässig ist (§§ 30 bis 35 BauGB) und die Erschließung gesichert ist. Wird ein bestehendes Gartenhaus später zur Wohnung, ist die Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn auch die Errichtung des Gebäudes verfahrensfrei wäre (Art. 57 Absatz 4 Nr. 2 BayBO); nach dem Wortlaut ist das bei höchstens 75 m³ außerhalb des Außenbereichs der Fall. Andernfalls kommt es auf die engeren Voraussetzungen der Nr. 1 an. Für eine Wohnung gelten trotzdem andere Anforderungen als für ein Gerätehaus: Planungsrecht, Abstandsflächen und die Vorschriften für Wohnungen. Steht das Gartenhaus nach Art. 6 Absatz 7 nah an der Grenze, entfällt diese Erleichterung, sobald es Aufenthaltsräume hat. Klären Sie Wohnen deshalb vorab mit der Bauaufsicht; mehr in den Ratgebern zum Wohnen im Gartenhaus und zum Tiny House im Garten.
Kann der Nachbar ein Gartenhaus verbieten?
Im Baugenehmigungsverfahren sind den Eigentümern der benachbarten Grundstücke Lageplan und Bauzeichnungen zur Zustimmung vorzulegen (Art. 66 Absatz 1 BayBO). Bei einem verfahrensfreien Gartenhaus gibt es dieses Verfahren nicht, der Nachbar wird nicht gefragt. Die Regeln gelten trotzdem. Verstößt ein Gebäude gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, etwa gegen die Abstandsflächen, kann die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können (Art. 76). Das Risiko trägt der Bauherr.
Sinnvoll ist es deshalb, den Nachbarn früh zu informieren. Wenn Sie den Abstand unterschreiten wollen, ist die schriftliche Zustimmung nach Art. 6 Absatz 2 der saubere Weg. Zivilrechtliche Ansprüche unter Nachbarn prüft eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.
Wie klären Sie Ihr Vorhaben vorab?
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung; verbindlich entscheidet die Bauaufsicht. Diese Reihenfolge ist sinnvoll:
- Lage prüfen: Bebauungsplan, bebauter Ortsteil oder Außenbereich? Auskunft gibt die Gemeinde.
- Rauminhalt und Wandhöhe aus den Außenmaßen berechnen, mit Dachform.
- Nutzung festlegen: Aufenthaltsraum, Feuerstätte oder nur Stauraum?
- Abstand zur Grenze prüfen und, falls nötig, die Zustimmung des Nachbarn schriftlich einholen.
- Im Zweifel das Vorhaben mit der Gemeinde und der Bauaufsicht (Landratsamt oder Stadt) besprechen. Ist ein Verfahren nötig, klärt eine Bauvoranfrage einzelne Fragen vorab; im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kann die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO in Frage kommen.
