Wer ein Tiny House vermieten will, braucht zuerst das passende Baurecht: Ferienwohnungen zählen nach § 13a BauNVO je nach Gebiet zu den nicht störenden Gewerbebetrieben oder zum Beherbergungsgewerbe. Hinzu kommen Meldepflichten für Gäste und die Umsatzsteuer, die bei kurzfristiger Beherbergung 7 Prozent beträgt; Kleinunternehmer bleiben unter Grenzen steuerfrei. Klären Sie Standort und Nutzung vor dem Kauf.
Darf ich ein Tiny House als Ferienunterkunft vermieten?
Ob Sie ein Tiny House vermieten dürfen, hängt vom Baugebiet ab. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert Ferienwohnungen in § 13a als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Sie gehören in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben; bei baulich untergeordneter Bedeutung gegenüber der Hauptnutzung können sie zum Beherbergungsgewerbe zählen. Ob sie in Ihrem Gebiet allgemein, nur ausnahmsweise oder gar nicht zulässig sind, legt der Bebauungsplan nach dem Gebietstyp fest.
Ein eigenes Gebiet gibt es für Ferienhäuser: In Ferienhausgebieten sind nach § 10 Absatz 4 BauNVO Ferienhäuser zulässig, die nach Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Wer ein Tiny House im eigenen Garten an Feriengäste vermieten will, braucht dafür die planungsrechtliche Zulässigkeit. Ob eine Baugenehmigung nötig ist, hängt vom Einzelfall ab; mehr dazu im Ratgeber zum Tiny House im Garten.
| Situation | Einordnung | Vorschrift |
|---|---|---|
| Ferienhausgebiet (Sondergebiet für Erholung) | Ferienhäuser für wechselnde Gäste sind zulässig | § 10 Absatz 4 BauNVO |
| Ferienwohnung in einem Baugebiet | In der Regel nicht störender Gewerbebetrieb; Zulässigkeit je nach Gebietstyp | § 13a Satz 1 BauNVO |
| Ferienwohnung von baulich untergeordneter Bedeutung im Hauptgebäude | Kann zum Beherbergungsgewerbe zählen | § 13a Satz 2 BauNVO |
Quelle: Baunutzungsverordnung, Stand Oktober 2026. Maßgeblich ist der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde.
Welche Genehmigungen und Anforderungen gelten für Betreiber?
Neben dem Planungsrecht gilt die Bauordnung. Ein Tiny House ist ein Gebäude; wie Sie es aufstellen, regelt der Ratgeber zum Tiny House im Garten. Für Betreiber ist eine Grenze wichtig: Beherbergungsstätten mit mehr als 30 Betten sind nach Art. 2 Absatz 4 Nr. 9 BayBO Sonderbauten, also Anlagen besonderer Art oder Nutzung. Zehn Häuser mit je vier Schlafplätzen hätten 40 Betten und würden diese Grenze überschreiten (eigene Rechnung). Planen Sie mehrere Häuser, sprechen Sie deshalb früh mit der Bauaufsicht über die Gesamtanlage.
Eine Einzelheit zum Standort zeigt das Beispiel Pier 9 in Hamm: Die Schreinerei Diekmann betreibt dort nach Angabe der Deutschen Handwerks Zeitung ein Tiny House Hotel mit acht Häusern auf einer Fläche, die nicht fest bebaut werden darf. Die Häuser sind flexibel und lassen sich jederzeit wieder entfernen, daher passte die Fläche. Die Angabe stammt aus dem Jahr 2021; wie viele Häuser heute dort stehen, ist unklar. Hamm liegt in Nordrhein-Westfalen; in Bayern gilt die Bayerische Bauordnung.
Welche Pflichten haben Sie als Gastgeber?
Beherbergungsstätten, also Einrichtungen der gewerbs- oder geschäftsmäßigen Aufnahme von Personen, unterliegen nach § 29 Bundesmeldegesetz einer besonderen Meldepflicht. Beherbergte ausländische Personen müssen am Tag der Ankunft einen besonderen Meldeschein handschriftlich unterschreiben und sich beim Leiter der Beherbergungsstätte mit einem gültigen Pass oder Passersatz ausweisen. Mit Zustimmung des Gastes kann die Pflicht auch elektronisch erfüllt werden. Fragen Sie außerdem Ihre Gemeinde nach Gewerbeanmeldung und örtlichen Abgaben.
Welche Steuern fallen bei der Vermietung an?
Steuerberatung ersetzt dieser Ratgeber nicht. Zwei Regeln aus dem Umsatzsteuergesetz gehören aber an den Anfang. Nach § 12 Absatz 2 Nr. 11 UStG beträgt der Steuersatz 7 Prozent für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Der ermäßigte Satz gilt nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn sie mit dem Entgelt abgegolten sind.
Die zweite Regel ist die Kleinunternehmerregelung. Nach § 19 UStG ist der Umsatz steuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Ein Haus allein kann darunter bleiben. Die Tabelle zeigt, wie sich Nächte und Preis zum Jahresumsatz verhalten. Sie ist ein Rechenschema, keine Prognose.
| Nächte im Jahr | 120 € je Nacht | 160 € je Nacht | 200 € je Nacht |
|---|---|---|---|
| 60 | 7.200 € | 9.600 € | 12.000 € |
| 100 | 12.000 € | 16.000 € | 20.000 € |
| 140 | 16.800 € | 22.400 € | 28.000 € |
Quelle: Eigene Rechnung: Nächte mal Preis, Umsatz ohne Nebenleistungen. Weder Auslastung noch Preis sind Erfahrungswerte. Die Grenze der Kleinunternehmerregelung liegt bei 25.000 € im Vorjahr (§ 19 UStG).
Wie ist die Nachfrage nach Ferienunterkünften?
Für Tiny Houses gibt es keine belastbare Auslastungsstatistik. Wir nennen deshalb keine Auslastung. Als Marktrahmen für Bayern: Das Landesamt für Statistik zählt 2025 in rund 11.000 geöffneten Beherbergungsbetrieben rund 102,9 Millionen Übernachtungen. Auf Ferienzentren, -häuser und -wohnungen entfallen 10,1 Millionen Übernachtungen, 2,8 Prozent mehr als im Vorjahr; das sind rund 10 Prozent aller Übernachtungen (eigene Rechnung). Wie voll ein einzelnes Haus ist, bestimmen Lage, Saison, Ausstattung und Preis.
Für die Wirtschaftlichkeit zählen Auslastung, Preis, Reinigung, Verwaltung, Energie und Instandhaltung. Rechnen Sie Ihr Projekt mit eigenen Annahmen und, wenn möglich, mit einem Vergleich vor Ort.
Was klären Betreiber vor dem Kauf?
Aus den Punkten oben ergibt sich diese Prüfliste:
- Baugebiet: Ist Ferienvermietung am Standort zulässig, und welche Nutzung sieht der Bebauungsplan vor?
- Größe der Anlage: Bleibt sie bei höchstens 30 Betten, oder wird sie ein Sonderbau?
- Gäste: Wer führt die Meldescheine, und wie erfolgt die Ausweiskontrolle ausländischer Gäste?
- Steuerstatus: Kleinunternehmer oder regelbesteuert, und welcher Satz gilt für Nebenleistungen? Das klärt die Steuerberatung.
- Technik: Ganzjahresbetrieb, Heizung und Kühlung, Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser.
- Hersteller: Lieferung mehrerer gleicher Häuser, Aufstellung per Kran, Fundamentplan.
Wer baut Tiny Häuser für die Vermietung?
Die Deutsche Handwerks Zeitung nannte 2021 zwischen 50 und 60 Hersteller in Deutschland. Für den Betrieb zählen andere Kriterien als beim Eigenheim: ob das Haus ganzjährig nutzbar ist, wie die Heizung und Kühlung arbeiten, wie schnell es geliefert und aufgestellt ist, ob Sie mehrere gleiche Häuser bestellen können und welche Fundamente und Anschlüsse nötig sind. Preise für Tiny Houses finden Sie im Ratgeber zu den Tiny House Kosten, die Innenraumplanung im Ratgeber zum Tiny House innen.
