Ratgeber · Gartenhaus Gästehaus im Garten: Planung und Genehmigung

Was ist ein Gästehaus im Garten?

Ein Gästehaus im Garten ist ein eigenes Gebäude für Besuch: ein Raum zum Schlafen, oft mit Bad und einer kleinen Küche. Es steht getrennt vom Wohnhaus, sodass Gäste und Gastgeber ihre Ruhe haben. Gartenhaus als Gästehaus, als Gästezimmer im Garten oder als Tiny House der Luxusklasse sind dafür gebräuchliche Wege.

Baurechtlich ist die Frage, wozu es dient. Ein Gebäude ist nach Art. 2 Absatz 2 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) eine selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlage, die Menschen betreten können. Ein Raum, der zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist, ist ein Aufenthaltsraum (Art. 2 Absatz 5). Ein Gästezimmer ist damit ein Aufenthaltsraum. Das hat Folgen für Genehmigung und Abstände.

Ist es erlaubt, im Gartenhaus zu übernachten?

Gelegentliches Übernachten von Gästen ist eine andere Nutzung als dauerndes Wohnen. Das Bundesverwaltungsgericht beschreibt Wohnen mit einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit, der Eigengestaltung der Haushaltsführung und der Freiwilligkeit des Aufenthalts. Maßgeblich ist das Nutzungskonzept (Beschluss vom 9. April 2019, 4 B 10/19). Wann aus dem Gästezimmer eine Wohnung wird, behandelt der Ratgeber „Wohnen im Gartenhaus“.

Wer ein Gartenhaus für Gäste baut, baut einen Aufenthaltsraum mit Schlafplatz. Planen Sie einen Rauchwarnmelder im Schlafraum ein. Die Bauordnung verlangt ihn in Wohnungen (Art. 46 Absatz 4 BayBO) und in Beherbergungsstätten, die keine Sonderbauten sind (Art. 45 Absatz 4). Im Kleingarten ist die Lage anders: Die Laube darf höchstens 24 m² Grundfläche haben und nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein (§ 3 Absatz 2 BKleingG). Ob Übernachten dort gestattet ist, regelt die Gartenordnung Ihres Vereins.

Braucht ein Gästehaus im Garten eine Baugenehmigung?

Das regeln die Länder. Wir beschreiben Bayern. Nach Art. 57 Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe a BayBO sind Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³ verfahrensfrei, außer im Außenbereich. Im Außenbereich gilt die Verfahrensfreiheit nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis 20 m³; ein Gästehaus fällt damit nicht darunter. Dort entscheidet § 35 des Baugesetzbuchs, und ein sonstiges Vorhaben darf öffentliche Belange nicht beeinträchtigen.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Nach Art. 55 Absatz 2 BayBO entbindet die Verfahrensfreiheit nicht von den übrigen Anforderungen. Dazu zählen der Bebauungsplan oder das Einfügen in die Umgebung (§§ 30 und 34 BauGB) und die Abstandsflächen. Die Tabelle zeigt, wie hoch ein Gebäude bei einer Grundfläche sein darf, damit es unter 75 m³ bleibt. Die Werte sind eigene Rechnungen; das Bauamt ermittelt den Brutto-Rauminhalt nach seinen Regeln.

Welchen Abstand muss ein Gästehaus zur Grundstücksgrenze halten?

Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen freizuhalten (Art. 6 Absatz 1 BayBO). Ihre Tiefe beträgt nach Absatz 5 0,4 H, mindestens aber 3 m. H ist die Wandhöhe, zu der bei geneigten Dächern ein Teil der Dachhöhe kommt. Dachüberstände bleiben außer Betracht (Absatz 6). Ebenerdige Terrassen lösen keine Abstandsfläche aus (Absatz 1 Satz 3).

Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten dürfen nach Absatz 7 unter engen Grenzen, etwa bis 3 m mittlerer Wandhöhe und 9 m Länge je Grundstücksgrenze, ohne eigene Abstandsfläche stehen. Ein Gästehaus hat einen Aufenthaltsraum und gehört nicht dazu. In Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern gilt unter bestimmten Voraussetzungen ein anderes Maß (Absatz 5a). Ob und wie Ihr Gästehaus an die Grenze rücken darf, klären Sie mit dem Bauamt.

Darf ich ein Tiny House in meinen Garten stellen?

Auch ein Tiny House ist eine bauliche Anlage, wenn es dauerhaft steht. Nach Art. 2 Absatz 1 Satz 3 BayBO gelten Anlagen als bauliche Anlagen, die nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Ein Tiny House, das als Gästehaus im Garten stehen soll, fällt nach unserer Lesart darunter, ob es Räder hat oder nicht. Für die Genehmigung kommt es dann auf dieselben Punkte an wie bei einem Gartenhaus: Verfahrensfreiheit bis 75 m³ außerhalb des Außenbereichs, daneben Bebauungsplan und Abstandsflächen.

Ein Tiny House der Luxusklasse wie KOYA Living steht ohne Räder auf Punkt- oder Schraubfundamenten. Es ist technisch ein Modulhaus.

Was ändert sich, wenn Sie das Gästehaus vermieten?

Die Vermietung an wechselnde Gäste ist eine andere Nutzung als der Besuch von Freunden. Die Baunutzungsverordnung nennt in § 13a Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind, Ferienwohnungen. Sie gehören in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben; in anderen Fällen können sie zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes zählen.

Ob eine Ferienwohnung in Ihrem Baugebiet zulässig ist, steht im Bebauungsplan. Das gilt auch, wenn das Gästehaus im Garten Ihres eigenen Wohnhauses steht. Der Ratgeber zum Vermieten eines Tiny House behandelt die Einzelheiten.

Was sollten Sie vor dem Kauf eines Gästehauses klären?

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung; verbindlich entscheidet Ihr Bauamt. Diese Punkte klären Sie, bevor Sie bestellen:

• Lage: Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich?
• Nutzung: gelegentliche Gäste, dauerndes Wohnen oder Vermietung?
• Größe: Wie hoch ist der Brutto-Rauminhalt, und bleibt er unter 75 m³?
• Abstand: Wie weit ist das Gebäude von Grenzen und Nachbarhäusern entfernt, und welche Abstandsfläche ergibt sich?
• Ausstattung: Schlafplatz, Rauchwarnmelder, Bad und Toilette, Heizung, Lüftung.
• Anschlüsse: Strom, Wasser und Abwasser.
• Auskunft: Was sagen Gemeinde und Bauamt? Ist ein Verfahren nötig, lassen sich einzelne Fragen vorab mit einer Bauvoranfrage klären.