Einen Tiny House Park können Sie nur dort eröffnen, wo das Planungsrecht Ferienwohnen zulässt. Meist braucht es einen Bebauungsplan mit einem Sondergebiet für Erholung nach § 10 BauNVO, etwa als Ferienhausgebiet oder Campingplatzgebiet; ein Anspruch darauf besteht nicht. Im Außenbereich entscheidet § 35 BauGB. Dazu kommen Baugenehmigung, gesicherte Erschließung und Brandschutz; Beherbergungsstätten mit mehr als 30 Betten sind in Bayern Sonderbauten.
Wo darf ein Tiny House Park stehen?
Das Bauplanungsrecht entscheidet zuerst, ob ein Park überhaupt zulässig ist. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Baugesetzbuch, BauGB). Für Erholungsnutzung kennt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in § 10 eigene Sondergebiete. Die Tabelle zeigt die drei Gebietsarten.
Ein Tiny House Park liegt deshalb nach unserer Einschätzung meist in einem Ferienhausgebiet oder einem Campingplatzgebiet. Ob und welches Gebiet eine Gemeinde festsetzt, entscheidet sie selbst. Nach § 1 Absatz 3 BauGB stellen die Gemeinden Bauleitpläne auf, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Ein Anspruch auf Aufstellung besteht nicht und kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
| Gebietsart | Zulässig nach der Verordnung |
|---|---|
| Wochenendhausgebiet (Absatz 3) | Wochenendhäuser als Einzelhäuser; der Bebauungsplan kann Hausgruppen vorsehen und legt die zulässige Grundfläche fest |
| Ferienhausgebiet (Absatz 4) | Ferienhäuser, die nach Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen |
| Campingplatzgebiet (Absatz 5) | Campingplätze und Zeltplätze |
Quelle: Baunutzungsverordnung, § 10, Stand Oktober 2026. Welche Gebietsart gilt, steht im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde.
Geht ein Tiny House Park im Außenbereich?
Außerhalb von Bebauungsplan und geschlossener Bebauung gilt § 35 BauGB. Privilegiert sind dort bestimmte Vorhaben, etwa der Land- und Forstwirtschaft oder der Versorgung. Ein Ferienpark gehört nach unserer Einschätzung nicht zu den privilegierten Vorhaben und wäre damit ein sonstiges Vorhaben nach Absatz 2; das ist keine Rechtsauskunft, im Einzelfall entscheidet die Bauaufsicht. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen und die Erschließung gesichert ist. Eine Beeinträchtigung liegt nach Absatz 3 insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht oder die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lässt.
Nach unserer Lesart führt das bei einem Park im Außenbereich meist zu einer Bauleitplanung. Auch die Verfahrensfreiheit hilft dort kaum: Nach Art. 57 Absatz 1 Nr. 1 Buchstabe a der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sind im Außenbereich nur Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis 20 m³ Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei. Ein Tiny House zum Übernachten fällt nicht darunter.
Wie kommt ein Bebauungsplan zustande?
Für das Projekt eines einzelnen Betreibers bietet sich ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB an. Der Vorhabenträger legt einen Vorhaben- und Erschließungsplan vor und verpflichtet sich im Durchführungsvertrag, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen. Im Bereich dieses Plans ist die Gemeinde nicht an die Festsetzungen nach § 9 BauGB gebunden (§ 12 Absatz 3). Im Geltungsbereich eines solchen Plans ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Plan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Absatz 2).
Ein Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (§ 8 Absatz 2 BauGB). Passt der Flächennutzungsplan nicht, kann die Gemeinde ihn gleichzeitig ändern, im Parallelverfahren (§ 8 Absatz 3). Beides braucht Zeit und liegt in der Hand des Gemeinderats. Sprechen Sie deshalb früh mit der Gemeinde, bevor Sie ein Grundstück oder Häuser verbindlich binden. Einzelne Fragen kann eine Bauvoranfrage vor dem Antrag klären.
Dürfen Tiny Houses auf Rädern auf einen Campingplatz?
Auf Camping-, Zelt- und Wochenendplätzen sind in Bayern Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, nach Art. 57 Absatz 1 Nr. 10 Buchstabe d BayBO verfahrensfrei. Der Campingplatz selbst gilt nach Art. 2 Absatz 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO als bauliche Anlage und bedarf grundsätzlich der Baugenehmigung (Art. 55). Ein Tiny House auf Fundamenten ist dagegen nach unserer Lesart ein Gebäude im Sinne von Art. 2 Absatz 2.
Ob ein Tiny House auf Rädern als Wohnwagen oder als Gebäude gilt, hängt von Bauart und Nutzung ab; das beurteilt die Bauaufsicht. Eine eigene Campingplatzverordnung ist in der amtlichen Sammlung des bayerischen Landesrechts nicht verzeichnet (Abfrage im Oktober 2026). Nach Art. 25 des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes (LStVG) können Gemeinden, Landkreise und das Innenministerium Betrieb und Benutzung von Campingplätzen durch Verordnung regeln; die Erlaubnis der Gemeinde nach dieser Vorschrift entfällt für Campingplätze, die eine Baugenehmigung brauchen. Fragen Sie deshalb bei Gemeinde und Bauaufsicht nach den Anforderungen für Ihren Platz.
Welche Anforderungen stellen Brandschutz und Beherbergung?
Beherbergungsstätten mit mehr als 30 Betten sind nach Art. 2 Absatz 4 Nr. 9 BayBO Sonderbauten, für die besondere Anforderungen gelten. Acht Cabins mit je vier Schlafplätzen kommen auf 32 Betten (eigene Rechnung). Ob mehrere getrennte Häuser als eine Beherbergungsstätte zählen, beurteilt die Bauaufsicht. Klären Sie das früh, bevor Sie die Zahl der Cabins festlegen.
Für die Feuerwehr gilt Art. 5 BayBO. Liegt ein Gebäude ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt, sind Zu- und Durchfahrten zu schaffen, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind. Feuerwehrzufahrten müssen ausreichend befestigt und tragfähig sein, sie sind zu kennzeichnen und freizuhalten. In einem Park mit Wegen zwischen den Cabins ist das ein Planungsthema von Anfang an.
Was heißt gesicherte Erschließung?
Ohne gesicherte Erschließung ist ein Vorhaben weder im Bebauungsplan (§ 30 BauGB) noch im Außenbereich (§ 35) zulässig. Für einen Park heißt das: Zufahrt, Strom, Trinkwasser, Abwasser und Abfall müssen für alle Cabins geklärt sein. Die Gemeinde kann den Anschluss an die Wasserversorgung, die Abwasserbeseitigung und die Abfallentsorgung nach Art. 24 Absatz 1 Nr. 2 der Bayerischen Gemeindeordnung durch Satzung vorschreiben. Die Stromversorgung plant ein Elektrofachbetrieb mit dem Netzbetreiber; bei mehreren Cabins zählt die Gesamtleistung.
Rechnen Sie die Erschließung früh durch. Nach § 12 Absatz 1 BauGB kann der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet werden, Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen.
Welche Pflichten haben Sie als Betreiber gegenüber Gästen?
Beherbergungsstätten, die Personen gewerbs- oder geschäftsmäßig aufnehmen, unterliegen nach § 29 Bundesmeldegesetz einer besonderen Meldepflicht. Ausländische Gäste unterschreiben am Ankunftstag einen Meldeschein und weisen sich mit einem gültigen Pass oder Passersatz aus; mit Zustimmung des Gastes geht das auch elektronisch.
In anerkannten Kur- und Erholungsorten kann die Gemeinde per Satzung einen Kurbeitrag erheben. Beherbergende können nach Art. 7 Kommunalabgabengesetz verpflichtet werden, Gäste zu melden, den Beitrag einzuziehen und abzuführen, und haften dann, wenn die Satzung das vorsieht, neben den Beitragspflichtigen als Gesamtschuldner. Dieselben Pflichten können auch Inhabern von Campingplätzen auferlegt werden.
Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie nur, wenn Ihre Gemeinde ein Registrierungsverfahren eingeführt hat; die Bundesnetzagentur nennt bei unserer Abfrage im Oktober 2026 keine neuen Verfahren in Planung. Die Verordnung nimmt unter anderem Hotels und Campingplätze aus. Steuern und die weiteren Pflichten als Gastgeber behandeln die Ratgeber zum Vermieten von Tiny Houses und zum Vermieten eines Ferienhauses.
Wie groß ist ein Park, und was kostet er?
Eine feste Größe gibt es nicht. Wie viele Cabins auf welcher Fläche möglich sind, hängt von Grundstück, Erschließung, den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Auflagen der Bauaufsicht ab.
Was ein Park kostet, lässt sich nur für einen Standort sagen. Die Tabelle ordnet die Kostenblöcke und zeigt, wer sie bestimmt. Zahlen für Häuser finden Sie im Ratgeber zu den Kosten eines Luxus-Tiny-House, eine Beispielrechnung für ein einzelnes Haus mit Auslastung und Finanzierung im Ratgeber zur Kapitalanlage.
| Block | Was dazugehört | Wer bestimmt es |
|---|---|---|
| Planungsrecht | Bauleitplanung, Durchführungsvertrag, Bauantrag; nach § 12 BauGB trägt der Vorhabenträger Planungs- und Erschließungskosten je nach Vertrag ganz oder teilweise | Gemeinde und Vorhabenträger |
| Erschließung | Zufahrt, Feuerwehrzufahrt, Strom, Wasser, Abwasser, Abfall | Gemeinde (Satzung), Netzbetreiber, Bauaufsicht |
| Häuser | Cabins mit Ausstattung; Preise je nach Hersteller und Größe | Sie, im Rahmen des Bebauungsplans |
| Fundamente und Anschlüsse | Punkt- oder Schraubfundamente, Leitungen je Cabin | Fachbetriebe nach Boden und Planung |
| Gemeinschaftsanlagen | Empfang, Sanitär, Wege, Beleuchtung, Stellplätze | Sie, nach den Auflagen der Bauaufsicht |
| Betrieb | Reinigung, Gästebetreuung, Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung | Sie oder ein Betreiber |
Quelle: Eigene Zusammenstellung. Beträge nennen wir bewusst nicht, weil sie vom Standort abhängen.
Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor?
Diese Reihenfolge legt die teuren Entscheidungen ans Ende:
- Grundstück prüfen: Was sagen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan, liegt es im Außenbereich?
- Mit Gemeinde und Bauaufsicht sprechen, bevor Sie kaufen oder bestellen, und eine Bauvoranfrage erwägen.
- Konzept festlegen: Zahl der Cabins und Betten, Zielgruppe, Ganzjahresbetrieb.
- Bauleitplanung begleiten, soweit nötig, und den Durchführungsvertrag prüfen lassen.
- Erschließung planen und Netzbetreiber, Wasserversorger und Feuerwehr früh einbinden.
- Genehmigung beantragen, danach Fundamente setzen und die Cabins per Kran liefern lassen.
- Betrieb vorbereiten: Meldepflichten, Kurbeitrag und Versicherung klären, die Finanzierung mit Ihrer Bank und die Steuern mit Ihrer Steuerberatung.
